沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
小区内停车被坠落墙体砸中致损，物业公司是否担责？
案情回顾：
近日，人民法院审结一起因业主将车辆停放在小区绿化带上，遭遇墙体脱落物砸中致损的纠纷案件。该案中，物业公司作为小区物业的管理人是否应当承担赔偿责任，成为当事人各方关注的焦点问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，物业公司在发现小区内部分住宅的顶层及檐口存在脱落情况后，虽已向开发公司要求维修，但一直未采取积极有效的防控措施，如搭建警示线、警示牌等明显的标志告知小区业主将车辆停放在安全、合理的区域，以致于业主的车辆停放后被坠落物砸中致损，审理后，法院最终判决物业公司承担本起事故责任的40%。
江苏大风歌律师事务所主任、沛县饶健律师、民事诉讼律师
律师说法：
结合本案，究竟该如何判断物业公司是否尽到管理职责，通常有以下方面：其一，是否建立并执行定期巡查制度。物业公司应对外墙、屋檐、装饰构件等易脱落部位进行常态化检查，并留存完整的巡查记录。若无法提供相关台账或维修日志，将被视为未尽到预防性管理义务。其二，发现隐患后是否及时采取防护措施。如已察觉墙体存在裂缝、空鼓或局部松动，应立即设置警戒线、张贴警示标识，并启动维修程序。仅靠口头提醒或简单告示，不足以构成有效风险防控。其三，是否积极推动根本性修缮。对于老旧小区的结构性老化问题，物业公司有责任向业主大会或主管部门报告，申请使用住宅专项维修资金进行彻底整治。消极等待或推诿拖延，将被认定为履职不力。
当然，业主的停车行为也可能影响责任划分。若车辆停放在明确禁止停车的区域，且现场设有显著警示标志，法院可能认定业主自身存在一定过错，从而减轻物业公司的赔偿责任。若停车区域属于小区默许使用的公共空地，且无禁停提示，则业主行为不构成重大过失，物业公司则需承担主要甚至全部责任。本案中，因业主违规将车辆停放在明显高于地面上的公共区域内的绿化带上，存在明显过错，最终法院认定物业公司承担40%的责任，业主自担60%。
物业公司作为小区共有部分的管理者，对建筑外墙等公共设施负有法定的维护与安全保障义务。面对高空坠物风险，不能以“不可抗力”“自然老化”或“业主违停”为由一概免责。
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