沛县律师网创始人、沛县知名律师饶健律师
如果在房屋内发生自杀等不正常死亡事件，该房屋通常被人们认为是属于“凶宅”，无论是在出卖或者出租时价格都要比同类型的房屋会低一些，这已然已经成为一种约定俗成的风俗习惯。因而，我们时常可以看到出卖人出卖“凶宅”而未告知买方，在买方知情后双方协商不成提起诉讼要求退房或者减少价款纠纷而获得法院支持的案例；也有承租人在承租的房屋内自杀使得房屋变为“凶宅”，出租方要求赔偿而得到法院支持的案例。但近日笔者读到一则承租人的母亲在承租的房屋内自杀使得承租的房屋变为“凶宅”，出租人因在出卖时减少了房屋价款，因而要求承租人予以赔偿而协商不成，出租人诉讼到法院要求承租人赔偿损失，却没有得到法院支持的案例。这可能是我们一般人想象和预见不到的结果。但仔细想想，法院的判决还是有道理的。下面笔者就介绍一下该案件并就不予支持的谈一点意见和理由。
案件的基本情况是这样的：原告上海的张先生名下有一套房产，自2016年开始，以每月7000元的价格出租给林女士。在租赁期间的2019年3月，林女士将其母亲接到该乘租的房屋内一同居住，6个月后，林母在该房屋内跳楼自杀。事发后的一个月内，双方解除了租赁关系（按原告张先生的说法，林女士隐瞒了其母亲自杀的情况。而按林女士说法，她已经该情况如实告知张先生，并以房屋押金和另付3100元钱的方式就房屋租赁事宜处理完毕，双方对此无争议）。在2021年4月，张先生将该房屋出卖给李先生，价格为900万元。李先生在和保洁员的攀谈过程得知该房屋有人跳楼自杀，以张先生违反诚信原则构成欺诈为由向法院提起诉讼要求退房。在诉讼过程中，双方庭外和解，张先生在原来基础上降低房屋价款80万元而结束纷争。
于是，张先生向法院提起诉讼，要求被告林女士承担赔偿房屋贬值损失80万元及律师费14万元。
法院审理认为，被告林女将患有精神疾病的母亲接到承租房屋同住的行为，并没有违反合同约定，也没有违反法律规定。被告林女士的母亲跳楼自杀一事非林女士所能控制，也超出了她的合理注意义务范围，没有课归责的过错。因而，原告要求被告赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据。因而其请求不能得到法律支持。但是，被告林女士考虑到意外事件，自愿补偿被告10万元，是对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许（《上海法治报》2023年9月27日A06版）。
从文章表述的内容来看，虽然没有明确说明原告起诉的是违约之诉还是侵权之诉，但无论是原告提起的是违约之诉还是侵权之诉，原告的赔偿请求都是没有事实和法律依据的。首先，以违约自诉来看，租赁合同中并没有不允许被告接母亲来居住的限制性条款，当然接母亲来住既不违反合同约定也不违反法律规定，因此，被告接母亲和自己一起居住在承租房屋内，是一种合法行为。既然是合法行为，既不违约也不侵权，当然也就不会发生违约和侵权责任。关于被告母亲跳楼自杀一事虽然不能认为是清晰的，但无论被告是告知还是没有告知原告，对本案赔偿的事实都没有什么实质性影响。
其次，被告林女士接其母亲居住的行为使得其承租的房屋变为“凶宅”，其房屋价值贬值也是一个不争的事实，如果依照《民法典》之前的法律规定的公平责任，就侵权赔偿的角度来说，应当由双方分担该部分损失。但是在2021年《民法典》实施之后，只能是“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的的规定由双方分担损失”（第1186条）了。但我国法律至今并没有就类似问题应当有双方分担损失的法律规定。如此，则只能由房屋所有人负担该损失了。但我们也看到，本案被告林女士还是很讲道理的，她确实认可是自己一方的行为造成了原告张先生房屋的贬值，自愿承担了10万元，这是值得肯定的。如果她不自愿承担的话，任何人都不能强迫她承担。
那么，从房屋出租人的角度来说，该如何避免本案这种情况的发生呢？换言之，如果发生了类似情况如何能得到赔偿或者补偿呢？笔者认为，这可以通过签订房屋租赁房屋合同来避免，即在房屋租赁合同中可以增加这样一个条款：当承租人或者与承租人同住在租赁房屋内的人员发生不正常死亡，导致该房屋贬值的，承租人应当承担房屋贬值的损失。因为合同承担违约责任是不需要行为人有过错的。尽管承租人或者是与承租人一同居住的人在该承租房屋内发生不正常死亡等有损房屋价值的行为并没有任何过错，但只要合同中进行了约定，无论行为人对造成该损失的造成是否有过错，都属于违约，都应当按约定承担违约责任。本文的这个案例，如果当初双方之间的《房屋租赁合同》中约定有这样一个条款的话，无论被告林女士有无过错，则都属于违约，就应当按约定承担赔偿责任。看来，签订房屋租赁合同还是大有讲究的。
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