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一、同一小区的开放楼座享受的物业服务低于封闭楼座，可酌情减免物业费
基本案情崔某系某房屋业主，其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务等级为五星级，物业费为2.5元/月/㎡，合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域，处于开放状态，四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏，监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物，贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未交纳物业费，甲物业公司提起诉讼。
裁判意见涉案小区交付时，崔某的房屋所在楼座即为开放式管理，独立于小区其他部分，该楼座所涉及的公共区域极其有限，在绿地、设备设施、节庆活动方面，尤其是安全保障，所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理，致使业主的人身、财产安全得不到保障。甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力，但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件，甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限，导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。根据权利义务对等原则，并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本，该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。
法官点评物业服务单位提供的物业管理具有公共服务性质，关系到小区业主的切身利益，需要物业企业与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，故不宜认定甲物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，业主不能拒绝交纳物业费。鉴于涉案楼座独立于小区封闭区域，受限于环境及配套设备设施条件，甲物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座，业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务，故应酌情降低物业费收取标准。
二、电梯起始层为负层车库的一楼住宅应交纳电梯费
基本案情李某系一楼房屋业主，A物业公司起诉要求李某交纳自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。李某抗辩称案涉房屋位于一楼，其未使用过电梯，故不应交纳电梯费。
裁判意见法院经审理认为，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中，李某房屋虽处于一楼，但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库，李某的房屋并非电梯的起始层，电梯起始层是负层车库，李某应按照物业服务合同约定交纳电梯费。
法官点评
《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费，该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。本案中，虽然李某房屋处于一楼，但从楼栋建筑结构看，电梯起始层是负层车库，并非涉案房屋所在的一楼，其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件，故李某应向A物业公司交纳相应电梯费。
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