沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
2023年3月1日,葛某将房屋出租给孙某,双方签订《房屋租赁合同》,约定:租赁期1年,月租金2000元,每半年一付;终止合同须提前3个月通知对方,并偿付对方总租金10% 的违约金。合同下方手写:“乙方在租赁期间,甲方不得出售”字样。合同签订后,孙某支付半年租金 1.2万元。2023年8月1日,孙某联系葛某交纳下半年租金,葛某称自己已经离婚,有事联系自己前妻王某。孙某联系王某时,王某称房子已经卖出去了,要求其与新房东联系续租事宜。后孙某于2023年9月17日搬离该房屋,此后新房主更换门锁。孙某遂诉至法院,要求法院解除双方《房屋租赁合同》,同时要求葛某赔偿装修费和设施费 2万元、违约金2400元,并返还押金2000元。
葛某辩称,孙某对房屋进行装修未经过自己同意,因此孙某要求的经济损失费用应由其自行承担。鉴于孙某使用自己的房屋开办小饭桌,违反合同约定改变房屋使用用途,葛某表示自己有权扣留孙某全部的押金。
【裁判】双方争议的焦点为:《房屋租赁合同》何时解除?葛某是否应向孙某赔偿违约金和经济损失?
法院审理认为,孙某与葛某于2023年3月1日签订的《房屋租赁合同》,系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。鉴于葛某认可孙某已于 2023年9月17日实际搬离了案涉房屋,故应认定双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。
《民法典》第 725条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案中,在合同履行期间葛某将案涉房屋出售,所有权发生变动,并不影响租赁合同的效力,案涉房屋仍应由孙某占有使用,其可交纳房租继续履行原租赁合同。现孙某无证据证明葛某在卖房前后要求其搬离案涉房屋,也无证据证明其向新房主交纳下半年房租,新房主拒收且不允许孙某继续租赁使用。从孙某庭审陈述情况来看,其搬离案涉房屋后,新房主才将房屋更换门锁。综上,葛某将案涉房屋出售,不影响孙某的承租权利,葛某不构成违约并由此承担相应的责任;另外,《 房屋租赁合同》 中虽手写添加“乙方在租赁期间,甲方不得出售”条款,却未约定房屋出售的违约责任。故孙某要求葛某支付设施费、装修费的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。 孙某要求葛某返还押金2000元的诉讼请求。葛某辩称孙某违反合同约定将房屋用于小饭桌,属于违约,因此押金应全部扣除。案涉合同并未对房屋用途作出明确清晰的约定,孙某用于小饭桌并不明显违反合同约定。故葛某应向孙某返还押金。
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关于孙某主张违约金2400元的诉讼请求。案涉合同约定:在租赁期间,任何一方要求终止合同,须提前3 个月通知对方,并偿付对方总租金 10% 的违约金。现孙某无证据证明葛某要求其搬离案涉房屋、终止合同,故孙某的该项诉讼请求,无事实及法律依据,不予支持。
最终,法院判决葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》于 2023年9月17日解除,葛某向孙某返还押金2000元,驳回孙某其他诉讼请求。判决作出后,双方均未提起上诉。
【法官说法】《民法典》第725条是关于租赁物所有权发生变动后租赁合同效力的规定,通常也被理解为“买卖不破租赁”规则的体现。该规则的设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁,即出租人在租赁期间将租赁物出卖,导致租赁物的所有权发生变化,出租人与承租人之间的租赁合同也仍然有效,承租人可以继续按照原租赁合同租用房屋,房屋买受人需承接原租赁合同。
该案中,双方当事人在合同中约定了提前终止合同需偿付总租金10% 的违约金,但并未约定出售房屋的违约金,也未要求承租人搬离房屋,故承租人要求出租人支付违约金的请求未得到支持。
但是,《民法典》第726条同样规定了“承租人优先购买权”。房东出售租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。但如果房东未提前通知,就直接出售房屋,承租人该如何应对?承租人不能主张房东与买方之间的房屋买卖合同无效,但可以请求房东承担其优先购买权被侵犯的损害赔偿责任。所以,租赁的房屋被出售后,承租人一定不要着急搬走,可以基于在先的有效租赁合同主张有权占有,适用“买卖不破租赁”规则继续居住,直至租赁合同期限届满。
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