沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
【基本案情】
金某购买某小区房屋后与物业公司签订《前期物业服务协议》《临时管理规约》等文件，其中明确约定 “不得擅自封闭阳台”。案涉阳台原为三面通体玻璃结构，挡板高度不足1米，金某家中有2名儿童，且小区已有近半数业主封闭阳台；《商品房买卖合同（预售）》明确阳台包含在房屋附属部分，属套内建筑面积范畴。2023年，金某将南侧半封闭阳台改为全封闭阳台。某物业公司下发整改通知未果，诉至法院，请求判令金某拆除封闭的阳台，恢复房屋阳台原状。
【裁判结果】
法院判断业主专有部分改造行为的正当性时，应综合考量四项因素：一是改造目的是否为满足合理居住需求（如安全、防寒）。二是改造行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。三是是否损害相邻业主或公共利益。四是是否符合业主自治决议或小区使用惯例，避免单纯以物业服务合同约定限制业主物权的行使。1.案涉阳台属业主专有部分。案涉阳台系房屋附属部分，使用上具有排他性，且《商品房买卖合同（预售）》已明确将其列入房屋组成部分，符合专有部分构成要件。2.禁止封闭阳台的格式条款无效。《前期物业服务协议》等文件系收房前置程序文件，金某不签署则无法收房，该条款限制业主对房屋专有部分的合理使用，构成对业主主要权利的排除。3.金某封闭阳台符合专有权行使正当性要求。金某封闭阳台系因原阳台存在安全隐患，且已兼顾楼体外观统一，未损害其他业主利益。吉林高院再审后撤销一、二审判决，驳回某物业公司的诉讼请求。
沛县江苏大风歌律师事务所主任、房产纠纷律师、沛县饶健律师
【典型意义】
本案涉及业主建筑物区分所有权行使与物业公司管理权限边界，映射了当前城市化进程中小区管理领域 “业主专有权利与物业公司管理职责冲突” 的突出问题。解决该问题应当围绕 “阳台专有部分属性认定”“格式条款效力判断”“业主专有权行使边界” 三大核心法律问题构建裁判思路。案件裁判深度融合 “物权优先保护”“契约自由与公平正义平衡”“尊重业主生活习惯与合理需求” 三大司法理念，既注重优先保护业主依法享有的建筑物区分所有权这一物权，又兼顾物业公司的合理管理职责，避免物业公司以 “管理” 为名不当限制业主权利。判断格式条款效力时，充分考量合同订立阶段双方的地位差异，对处于优势地位的物业公司课以更严格的提示说明义务，切实维护契约的公平正义；认定业主封闭阳台行为的正当性时，结合东北地区居住习惯及业主家庭实际安全需求（家中有儿童），彰显了司法对民生需求的关注与尊重。
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